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楼市大消息2019年这类城市要变天

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speed实名认证 论坛记着 发表于 2019-1-26 18:48:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2019-1-26 18:48:56 497 0 看全部
为推动三四线城市发展做出了不可磨灭贡献的棚改在2019年迎来了最大变局。

1月24日21世纪经济日报刊登了一则报道该文统计了2019年各省市对棚改的相关的布置工作发现各地棚改预期套数均出现不同程度“腰斩”。

数据显示山西将从12.52万套下调至3.26万套河南从50万套下调至15万套四川从25.5万套下调至15万套北京从2.36万套下调至1.15万套安徽从28.18万套下调至21.45万套西藏从3.5万套下调至1.89万套。
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要知道棚改作为牵系民生的重要工程一直被网友认为是三四线城市房价上涨的源头现在各地的棚改预期大幅下调无疑是一重要信号三四线楼市狂欢的日子真的要结束了。

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如果把2018年称之为三四线城市的“棚改元年”那么2019年绝对是这些城市“棚改政策调整元年”今年开始棚改政策药发生翻天覆地的变化了。

其实2019年的棚改生变局并非毫无征兆可言在去年年底住建部在北京主持召开的部分省市座谈会上住建部对2019年的棚改政策进行过吹风在会上住建部明确提到

1.新三年棚改计划必须实施但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡

2.棚改货币化不搞一刀切

3.政府购买棚改服务模式取消但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款

4.融资以发行棚改专项债为主

这样的结果更像是中央为了权衡各方层面的现实状况而综合考虑的结果——

“水龙头”不全关但开始拧紧了。

因为棚改的本质就是征土地、拆房子然后国家补给拆迁户一笔钱而被拆房子的人就有钱进入房地产市场。

但我们知道三四线城市的人流、资金流、产业结构等方面相比一线城市要弱得多三四线城市的房价能居高不下离不开棚改政策在给房价做支撑。

如果直接对各地的棚改政策进行一刀切那么有些流动性较差的三四线城市的房地产市场必将停滞那时候政府的土地将难以卖出去开发商手里的房子也难卖出去。

而过去都是以政府购买棚改服务的钱都是找银行借的政府土地卖不出去银行的钱就难以还上这样就容易形成恶性循环。如果银行大量的贷款无法回收有可能导致兑付困难甚至破产造成社会的不稳定。

所以一刀切除三四线城市的棚改政策对这些城市的地方政府而言是有很大难处的。另外某些实际的困难也得考虑到比如有些城市棚改项目进行到一半了剩下那部分到底拆还是不拆

另外在政策上更多的时候都是实行的“一时松一时紧”的调控政策2018年各地的棚改政策基本上都是超标完成的这也为2019年的政策带来了更多的“调控区间”。
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根据央行的数据2018年中国人民币存款增速创下了40年最新低我国金融机构各项存款余额同比增速从未跌破9。而去年以来存款增速普遍在8左右徘徊。

人民少存的钱去了哪里按理来说最大的去处就只有三个日常消费、理财、买房。

先看消费从统计局公布的社消来看2018年名义增长为8.2是远远低于同期预期的所以肯定的是人们少存的钱并不是拿去日常消费了。

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另外就剩下理财了笔者查询了2018年的公募和私募数据2018年公募基金管理机构管理的公募基金5629只份额12.9万亿规模约13.0万亿元私募资产管理计划规模总计约24.9万亿元。而银行理财呢目前未找到2018年最新的数据2017年为29.54万亿但关于2018年银行理财增速放缓的消息报道倒不少。

整体来看相比2017年公募、私募基金总规模均有所增加但并没出现相比过往年份异常的增长也就是说理财可能确实分流了部分存款但你要说大伙的绝大多数都拿去买理财了未免也太浮夸了。

综合来看唯一能够具备核心优势分流大众存款的就只剩一个了——房地产。

这或许也是为啥央妈要在2019年大幅压缩各地的棚改目标的重要原因因为上层可能也发现了放下来的水的确流到了楼市了。

如果大家都把大部分存款拿去买房了那么整体的社会消费欲望就会降低靠内需拉动经济的力度就会大幅缩水站在央行的角度来看这样的情况必须杜绝。

另外在改造目标收缩以及防控隐性债务的背景下我们也发现中央对地方政府有所限制了。比如不再允许地方政府购买棚改服务模式什么意思呢总体来说限制地方政府“无形的手”。

以前的一些工程项目建设支出有些地方都把它包装成棚改支持然后把各种钱都算在了棚改项目里面无形之中就造成隐性债务风险加大。

除此之外过去的政府购买服务模式还有个不好的地方因为它的方式是提出申请、银行发钱对于某些财力较弱的三四线城市有较大空子可以钻比如之前就有爆出过有的地方政府以购买服务的名义支付建设资金。

所以中央现在态度也明确了要求地方政府以发行地方政府债券方式棚改专项债为主的方式来进行融资按规定原则上不超过15年。这样能很大程度限制地方政府隐性债务的增加。

这一政策实施后有财力、有资金的地方政府可以在棚改上更有作为甚至可以扩大棚改面积反之则棚改力度将大幅缩小。

可以肯定的是随着这次绝大多数城市棚改预期的下调2019年三四线城市楼市的日子不会太好过起码不会再出现像过往“狂欢”的局面一去不复还了。

该来的迟早会来的三四线城市的分化马上就要开始了不过这也不见得是啥坏事在三四线城市也必将崛起一批不过度依赖“土地财政”的城市。

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